Consiglio di Stato, Sezione Sesta, 19 aprile 2024, n. 3574

La sentenza del Consiglio di Stato, Sezione Sesta, che ci viene presentata, si concentra su un’appello avverso una decisione del TAR Campania riguardante la demolizione di opere abusive realizzate da conduttori di immobili di proprietà della società Savian s.a.s. di Ciro Dellini. Il contesto normativo è dettato principalmente dal d.p.r. n. 380/2001 che regola la materia edilizia, stabilendo i parametri e le sanzioni per le costruzioni abusive.

Il nodo cruciale della disputa si attesta sul fatto che il provvedimento amministrativo ha ordinato al proprietario degli immobili, la società Savian, la demolizione delle strutture abusive, nonostante la società abbia sostenuto di non avere la disponibilità giuridica e materiale degli immobili, essendo questi concessi in locazione a terzi. La società appellante ha contestato la legittimità di tale ordinanza, argomentando di non essere responsabile degli abusi edilizi commessi dai conduttori.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha ribadito un principio giuridico fondamentale in materia di abusi edilizi: l’ordinanza di demolizione può essere legittimamente rivolta al proprietario dell’immobile indipendentemente dalla sua colpevolezza nell’abusivismo, poiché gli abusi edilizi sono considerati illeciti permanenti che necessitano di una sanzione ripristinatoria, a prescindere dalla buona fede del proprietario o dalla sua consapevolezza riguardo alla commissione dell’illecito.

Sottolineando questo aspetto, il Consiglio di Stato ha ritenuto che le diffide inviate dalla società Savian ai conduttori, pur essendo un tentativo di dimostrare un atteggiamento proattivo, non erano sufficienti a escludere la responsabilità della società dal ripristino dello stato dei luoghi, essendo tali diffide non vincolanti per i conduttori nel rimuovere le opere abusive.

Inoltre, il Consiglio di Stato ha chiarito che la mancata notifica dell’ordinanza ai conduttori non implica l’illegittimità del provvedimento, poiché l’obbligo di demolizione grava comunque sul proprietario degli immobili, il quale, nel caso di strutture locative, ha l’onere di garantire che i suoi conduttori rispettino la legge.

Questa decisione rafforza il principio secondo cui i proprietari degli immobili sono ultimamente responsabili per qualsiasi abuso edilizio realizzato sulle loro proprietà, indipendentemente dalla loro partecipazione diretta agli abusi. Questo approccio è coerente con l’obiettivo della normativa di mantenere un controllo effettivo sullo sviluppo urbano e di prevenire l’abusivismo edilizio, che può avere impatti negativi significativi sul tessuto urbano e sul rispetto delle normative locali di pianificazione territoriale.

La sentenza, dunque, non solo applica la legge in maniera rigorosa ma si pone anche come un monito per i proprietari immobiliari riguardo alla necessità di esercitare una vigilanza adeguata sull’uso delle loro proprietà, evitando così di incappare in sanzioni severe per abusi non direttamente commessi da loro, ma che avvengono nei loro immobili.

Il concetto di “volume tecnico” in diritto urbanistico ed edilizio italiano riguarda la qualificazione di strutture o manufatti destinati esclusivamente a contenere impianti o apparati tecnici necessari per il funzionamento di un edificio o di un’area edificabile. Queste strutture sono generalmente considerate non abitabili e devono rispettare specifici criteri di volumetria, impatto visivo e funzionale per non essere classificate come parti effettivamente edificabili del complesso immobiliare. La loro regolamentazione è essenziale per garantire che tali volumi non alterino il profilo urbanistico e ambientale dell’area in cui si trovano.

Normativa e Giurisprudenza

La disciplina dei volumi tecnici si fonda su diversi principi normativi, tra cui quelli contenuti nel Testo Unico dell’edilizia (d.P.R. n. 380/2001) e nelle leggi regionali che possono introdurre specifiche deroghe o restrizioni. Il volume tecnico è spesso escluso dal calcolo della superficie utile ai fini del rispetto dei limiti di edificabilità previsti dai piani regolatori generali (PRG) o dai regolamenti edilizi locali, purché rispetti certe condizioni di essenzialità e di accessorietà rispetto alla costruzione principale.

La giurisprudenza ha delineato criteri specifici per determinare quando un manufatto può essere classificato come volume tecnico. Tra i criteri rilevanti vi sono:

1. Necessità tecnica: il manufatto deve essere strettamente necessario per contenere impianti essenziali per il funzionamento dell’edificio principale, come impianti di riscaldamento, idrici, elettrici, ascensori, ecc.
2. Non abitabilità: il volume non deve essere adattabile ad uso abitativo o ad altri usi che non siano strettamente tecnici.
3. Assenza di autonomia funzionale: il volume tecnico non deve avere una propria autonomia funzionale indipendente dall’edificio principale.

Applicazioni Pratiche e Limiti

Un’applicazione pratica della nozione di volume tecnico può essere vista nel caso di piccole costruzioni destinate a ospitare caldaie, centraline elettriche o ascensori. Tali strutture sono spesso esentate dal permesso di costruire se rispettano i limiti dimensionali e funzionali stabiliti dalla normativa locale o regionale.

Tuttavia, la sfida interpretativa sorge quando i manufatti superano i criteri di minimale entità o quando la loro funzione si estende oltre il mero supporto tecnico. Nel caso esaminato dalla sentenza del Consiglio di Stato, è stato evidenziato che una struttura, pur potendo essere tecnologicamente avanzata o avere una funzione temporanea (come nel caso di una copertura retrattile utilizzata durante il carico e scarico di merci), non rientra nella definizione di volume tecnico se le sue dimensioni e caratteristiche permanenti alterano lo stato dei luoghi e l’assetto urbanistico-territoriale.

Conclusioni

Questo approccio giurisprudenziale mira a prevenire l’abuso della categoria dei volumi tecnici per bypassare la normativa edilizia, garantendo che tali volumi rimangano accessori e limitati nella loro portata e impatto. Pertanto, per i proprietari di immobili e per gli sviluppatori, è cruciale una valutazione accurata e conforme alle norme vigenti prima di procedere con la realizzazione di strutture che potrebbero essere considerate volumi tecnici, evitando così rischi di contestazioni legali e sanzioni.